房屋租赁合同约定租期长达十五年?租金十五年不变?租金押零付十五?近日，周先生依据这样一份《房屋租赁合同》将于女士诉至法院，表示其已付清十五年的租金，但于女士一直不将房屋交付其使用，要求于女士退还全部房屋租金并承担违约责任。日前，海淀法院审结了此案,法院驳回了周先生的全部诉请。
原告周先生诉称，2016年8月1日，其与于女士签订了《北京市房屋租赁合同》，合同约定:周先生承租于女士位于北京市海淀区紫竹院南路21、23及23号旁房屋，租赁期为十五年，自2016年8月1日至2031年7月31日，租金为3000元每月，支付方式为押零付十五年。周先生称，其于2016年8月1日一次性支付于女士租金54万元，于女士出具了收条。此后，于女士一直推脱、不腾房，其无法入住上述房屋，导致该合同未实际履行。现周先生依据合同关于“甲方迟延交付房屋达7日，乙方有权单方解除合同，甲方违约退回已交房租并赔偿乙方违约金5万元”的约定，多次找于女士协商办理退还租金事宜，于女士一致拒绝答复，故诉至法院，要求解除其与于女士于2016年8月1日签订的《北京市房屋租赁合同》，并要求于女士退还租金54万元、支付违约金5万元。
被告于女士辩称，其与周先生不存在房屋租赁关系，也没有收取过租金，不同意周先生的全部诉讼请求。
审理中，于女士主张双方不存在租赁关系，并提交北京市中信公证处公证书，内容为于女士向黄某借款30万元，月利率为同期银行贷款利率的四倍，借款期限为三个月，自2015年7月3日至2015年10月2日止。周先生对公证书真实性认可，表示其与于女士系通过黄某介绍认识，同意借给于女士30万元，因其与黄某系朋友关系，故由黄某代其办理借款公证事宜。于女士亦认可其系向周先生借款。周先生表示因于女士未偿还其借款，故双方签订了房屋租赁合同，目的是以房屋出租收益作为还贷、还款的资金，现于女士一直不还钱，也未腾房，故以房屋租赁合同案由提起诉讼。庭审中，周先生、于女士均表示双方不存在房屋租赁交易行为。
法院经审理后认为，周先生以房屋租赁合同为由提起诉讼，但周先生提供的《北京市房屋租赁合同》显示租期长达15年，而租金在此期间未有变化，均为每月3000元，租金支付方式为押零付15年，不符合一般房屋租赁合同的约定方式，亦与常理不符。且依据双方庭审陈述，租赁合同签订后，双方并无支付租金的行为。故综合上述情形，可以认定周先生与于女士之间不存在真实的房屋租赁合同关系，对周先生所主张解除租赁合同及返还租金、支付违约金等诉讼请求均不予支持。最后，法院驳回了周先生的全部诉请。
【法官释法】
行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，周先生提供的《北京市房屋租赁合同》显示租期长达15年，而租金在此期间未有变化，均为每月3000元，租金支付方式为押零付15年，不符合一般房屋租赁合同的约定方式，亦明显与常理不符，系出于非法的动机和目的，利用法律赋予的诉讼权利，采取虚假的诉讼主体、事实及证据的方法提起的虚假民事诉讼。
虚假诉讼不仅侵害案外人合法权益，也损害司法审判的权威，应引起广泛关注，共同防范、抵制虚假诉讼现象。
一要做好事先防范。首先要增强自身权利意识，学习法律常识。比如以登记作为公示效力的不动产物权，共有权人要充分意识到登记的效力，避免将物权只登记在一方名下，造成侵权隐患。其次，在办理各类涉及权利变动的事务时，要严格按照法律规定和相关部门规定进行。同时，日常生活中时刻注意个人信息的保护，避免权利受到侵害。
二要事中积极参与。知道自己权利受到他人诉讼的侵犯或某诉讼涉及标的物与自己有关的，要积极与相关部门取得联系，以保护自身合法权益。
三要事后及时救济。假如知晓自身权利已经因虚假诉讼受到侵害，也可在民事诉讼规定的期限内及时进行救济。
