不少老年人往往会存在这样的烦恼——是生前把自己的房产分割完成？还是百年之后留给子女自行处理？如果选择前者，万一子女在接受房产后推诿自己的赡养义务，甚至将自己赶出家门，自身的养老问题将无法保障；如果选择后者，将遗产分割问题暂时搁置，待父母去世后，子女之间失去了父母的权威，一旦因遗产分割问题产生争议，一个家庭可能因此就分崩离析。
随着我国民法典的正式施行，让这道选择题有了更好的解法。北京市顺义区人民法院的法官对群众关心的居住权问题进行了解读。
问：民法典设立的居住权有何优势？
答：在民法典施行前，类似于此类情形，父母只能做“选择题”，而且无论怎么选择，都要面临一定的风险。随着民法典施行，给这种二选一的情形增加了新的选项——居住权。居住权是一种用益物权，通过设立居住权，权利人可以对他人所有的住房享有占有、使用的权利，以满足生活居住的需要。该权利的创设不仅赋予了当事人更多的选择权，也为法官处理类似案件提供了法律基础，填补了法律的空白。公民之间既可以通过遗嘱、遗赠的方式设立居住权，也可以订立居住权合同约定居住权；司法机关则可以通过判决、调解等形式设立居住权。
问：居住权该如何设立？
答：根据民法典的相关规定，对于居住权的设立共有三种方式：第一种为“书面合同+登记”，根据民法典第367条规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法；第二种方式为“遗嘱、遗赠+登记”，根据民法典第371条的规定，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定；第三种方式为“生效法律文书”确定，根据民法典第229条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力，该种形式下，居住权的设立不以登记为生效要件。
问：设立居住权前，应注意哪些事项？
答：在设立居住权之前应当注意以下事项：居住权不得转让，居住权是对他人住宅享有占有使用的权利，但只能由权利人本人享有，居住权人不得将居住权转让；居住权不得继承，居住权人只能在有生之年享有该权利，死亡时居住权即消灭，居住权人的继承人不能继承居住权人的权利，居住权人也不能在遗嘱、遗赠、遗赠抚养协议中处置居住权；一般情况下，设立居住权的住宅不得出租，居住权是一种对他人权利的限制，价值在于满足权利人的居住需要，居住权人对所居住的住宅不享有收益权，除非双方在居住权合同中有特别约定，否则所有权人在设立居住权后，也不得再将住宅出租。
因此，设立居住权应当“三思而后行”，如果在可预见时间内有转让、出租、抵押房产等计划，或者房产存在被分割的可能，为了避免自己陷入纠纷，请谨慎设立居住权。
问：如何通过遗嘱设立的居住权？
答：目前，民法典继承编及相关司法解释尚未对该问题作具体规定，在“居住权”一章中也仅原则性的规定“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定”。结合遗嘱继承和居住权的规定，提供以下几点意见作为参考：以遗嘱方式设立居住权，形式上符合遗嘱的法定形式即可，考虑到充分尊重立遗嘱人的真实意愿，“书面形式”不能作为强制性要求；根据“继承从被继承人死亡时开始”的基本原则，通过遗嘱取得居住权的，自继承开始时设立，取得居住权后的登记行为，仅作为对抗善意第三人的要件；已经申请居住权登记的，在居住权消灭时，应当及时办理注销登记，比如在居住权期限届满或者居住权人死亡时。
来源： 法治日报
